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カリフォルニア不動産購入者の手引き

カリフォルニア不動産買い手が知るべき売買取引の流れ

カリフォルニア不動産購入予定の数ヶ月前から

1. カリフォルニア不動産パーソン不動産エージェントとの面談。購入目的、物件規模、地域、特別必要状況等を確認する。価格帯についても相談、確認。

2. 同時にローン会社、銀行との面談。借入金額の限度枠の確認。ローン会社、銀行からのPre-Approval Letterを確保。

3. カリフォルニア不動産パーソン不動産エージェントからの物件紹介とご自分のインターネット等からの気になる物件を実際にエージェントと内覧し、基本的条件が揃っていたら購入の準備をする。

4. 購入提示価格の1-3%のEarnest Moneyを小切手で用意。エージェンシー開示用紙、及び売買契約書の全ての説明を受けた後イニシャルとサインをし、売り手にOfferを出す。必要ならカウンターオファーを繰り返した後、最終合意に到達させる。この最終合意をした日がアクセプタンス、交渉成立の日となる。

合意に達した後、特に変更がない場合は、一般的にその7日後と17日後が区切りとなります。もし諸事情でローン手続き等が長くかかる場合には、最初の売買契約書で17日を25日などにし、初めに売り手からの同意が必要です。

 

交渉成立から7日以内にする事　

1.  3日以内にエスクローに上記Earnest Moneyをエージェントが提出し、そこで実際に換金されエスクローのトラストアカントに入る。

2.  エスクローオープン後、エスクローからインストラクションが出てSeller とBuyerは共に内容を確認、その後サインをして送り返す。特に名前の間違い、価格、エスクロー期間、その他諸条件を確認する事。

3.  7日以内にカリフォルニア不動産買い手はローンの申し込みを行なう。(既にエスクロー前にしていれば必要ない) 

4. 7日以内にカリフォルニア不動産買い手は頭金と諸経費合計額の証明を売り手に提出。

 

17日以内にする事

1. エスクローは物件のPreliminary Title Report(予備権限レポート)をタイトル会社から取り寄せ、カリフォルニア不動産Buyerにその内容承認を求め、Buyerは地役権やリーンの確認後、サインをして返す。

2. カリフォルニア不動産物件買い手はエスクローの登記上必要な情報をエスクローに提示する。(不動産所有名義の形態、火災保険等の情報)

3. カリフォルニア不動産物件売り手は諸々の必要物件情報開示を、もし売買成立前に行なっていない場合はここで行い、買い手はこの時点で売り手からの情報開示されたもの全てに内容確認をした上、承認のサインを入れて売り手に返す。代表的な物に　Transfer Disclosure Statement, Natural Hazard Disclosure等があるがそれ以外にも沢山あり、また地域により特別な書類も用意される。コンドやタウンハウスはHome Owner Association の情報もありC.C.R.等を確認。  

4. カリフォルニア不動産買い手は物理的物件検査（Physical Inspection）の専門家を雇い、建物と定着設備（Fixture）の状態を検査する。もし必要であれば売り手に修理や取替えの要求内容を書面で用意し提出する。大きな問題であればキャンセルも考える。エスクロークローズ真近かで急ぐ時は売り手からその分のクレジットを要求しても良い。

5. カリフォルニア不動産売り手はシロアリや羽アリといった建物に害を与える生物の検査レポートを買い手に提出し、その承認を求める。カリフォルニア不動産買い手は内容確認の上サインして売り手に返す。明らかに手抜きが見られるレポートは指摘する。

6. カリフォルニア不動産買い手の銀行がアプレイザー（物件価格鑑定人：Appraiser）を物件に送り、十分な担保価値があることを確認する。もしその出た市場価値が売買価格より少なければ、再価格交渉するか、キャンセルするか差額を上澄みする。

7. カリフォルニア不動産買い手は銀行からローンの認可を確実なものにする。一旦ローンやアプレイズのContingencyをWaiveすると、その後でカリフォルニア不動産買い手がローンの都合で購入できない場合は、売買価格の1-3%の確定損害賠償が売り手から要求される。あるいは、もしその為に完了時期が延びればペナルテーが生じる。(注意： ローンのContingencyは、21日間に延長されました。）

 

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