アメリカ投資のA to Z
1031 Tax Deferred Exchange - 税金先送り対策
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Simultaneous: 売る物件と買う物件を同時(同じ日)にエスクローをクローズする場合です。この場合、アコモデーション会社を使わなくて済む場合が其の中でも次の場合だけです。売り手と買い手がドチラもお互いの物件を交換する場合です。しかし仮に売り手、或いは買い手が第三者の物件を買ったり売ったりする場合は、やはりアコモデーション会社の買入が必要です。
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Delayed: 先に売って、それから買う場合は以下のルールを守らないと1031 Tax Deferred Exchangeは無効になります。まず売った日から45日以内にアコモデーターにIn Writingで買う物件を登録する。登録は必ずタイトル上のOwnerは全員サインを付けないと無効です。アコモデーターに郵送する場合はPost Markが45日以内であればokです。この時に二つのやり方が一般にあります。一つは3Property Ruleともう一つは200％ Ruleです。3 Property Rule では、売却から、45日経った時に3物件を登録します。其れまでの期間は何回でも物件リストを変えられますし、何軒登録しても構いません。しかし45日目に決定する必要があります。この場合はそ れぞれの物件の価格は幾らでも関係ありません。200％ Ruleでは45日目の登録の件数は一切問題ありませんが、其の登録した 物件のその合計金額が売った物件の2倍以上になってはいけません。この方法はよく一つの物件を売って、各単価は低いが2つかそれ以上の物件数に買い換える時 に使われます。この200％Ruleに一つ例外があります。其れはトータルの価格が200％の上限を超えた時は、もしそれら登録したトータル物件額の95％以上を買えばOKです。これらの二つのRuleは45日の間は全然どちらとも決めなくて良いが、最後の45日目には決定して、タイ トル上の名義の方たちは全てサインをして登録をアコモデーターにする必要があります。そして、売った日から180日めには次の買う物件のエ スクローを閉める必要があります。之は45日も180日の制限 も、 休日、祝日は関係ありません。
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Reverse: 之は買う物件を先に買い、後で売る物件を売る場合です。現在のようになかなか良い物件が市場に出て来ない場合、投資家が 之は大変良いと思った物件は誰でも早く、他の方に取られる前に買いたいと思うのは当然です。其の場合は、このReverseの方法を使わざる を得ません。いずれの場合も、売買の相手方にはIn writingで其の認証をエスクロー入る時に取っておく必要があります。このReverseは 大変複雑で、危険も増します。正確にはReverseの方法は二つありますが、まずIRSが1031を認める大前提は投資家は決して交換する物件のタイトルを同時に持っては無効になります。そこで買う物件か、売る物件のドチラかのタイトルを第三機関がHoldする必要がありま す。其の第三機関をExchange Accommodation Titleholder (“EAT”)といいます。
A: 買う物件をEATがHoldする場合。之はまず投資家が買いたい物件をエスクロークローズの時にEATがタイトルを取るようにします。そしてそこから45日以内に売る物件をアコモデーター会社に伝え、180日以内に売却を完了するようにするのですが、其の売却エスクローがクローズすると時を同じくして、この解説の最初に紹介した同時交換（Simultaneous）するわけです。 つまりEATが持っていたタイトルを投資家にDeedし、投資家の売る物件は新しい買い手にDeedする訳です。
B: 売る物件をEATがHoldする場合。之は上記Aの場合よりより普通に使われやすく、特に買う物件に更にローンをつける時に使います。之は買おうとした物件のエスクローが閉まる直前に、売る物件を一旦EATにタイトルをDeedします。そして、すぐに買う物件のエスクローを閉め投資家は其のタイトルを取ります。そして、EATにタイトルを渡した日から45日以内にIdentifyして、其れをとにかく180日以内に完売しないといけません。
ポイント：リバースでは先に投資家が金を出しても、EATがHoldしていた物件が売れた時に、其の全てのEATが受け取った売却した物件からの金は投資家にReimburseされます。それでCapital Gain Taxは避けられます。しかし同時に投資家は、このEATにDeedした事での生じる費用、例えばProperty Assessment, Supplemental Tax bill, both Title Insurance and binding policy，EAT liability insurance, city and county Documentary transfer taxes も掛かるかもしれません。
直、アコモデーター会社のコストは２のDelayの場合は$750との事です。そして３のReverseの場合は約$5000との事です。これらは私が以前聞いた金額よりだいぶ安いと思いますが。
Like Kind: 一つは住宅物件から住宅物件に交換はOKです。また住宅物件から商業物件（Real Property）への投資もOKです。例えば4ユニットのアパートを売って、ショッピングモールに投資するのもOKです。商業物件から商業物件もOKです。しかしBusiness(Personal Property)を売って同様のPersonal PropertyはOKですが、色々制限が付きます。レストランからレストランでも、リカーライセンスや椅子やテーブルはExchangeableですが、Goodwillの部分は認められておりません。また、ビジネス付きの不動産の1031交換も大変複雑です。
不動産の部分（Real Property）とビジネスの部分（Personal Property）を分けて考える必要があります。
地域外の物件との交換は：アメリカ国内、或いはアメリカ領地権がある例えばグアムとかは問題ありません。勿論州が異なっても問題ありません。また、驚く事にアメリカで納税している場合に、外国Aで投資物件を売り、外国Bで投資物件に買い換える場合もOK です。しかし、外国Aで投資物件を売り、アメリカで投資物件を買う場合も其の反対の場合も1031は認められません。
最後に要注意は、我々この様なTaxに関しては必ずお客様には専門家に聞くことをご助言下さい。
ご存知のように一般的にアメリカの不動産を長い間保持していたら、当然のごとく其のエクイティーは増えます。投資不動産を買った当初は投資した頭金がエクイティーで、なるべく小さな頭金で大きな物件を買うのがLeverage効果が大きくなります。しかし、年が経つにつれエクイティーが増えても、もし何もしないと折角、大きな資産が出来たにも拘らず，其れを生かせていない事になります。つまりLeverage効果が下がっている事になります。物件はROI(Return on Investment)は変わらないが、ROE(Return on Equity)は下がっている事になります。つまり：The greater the property’s Equity, the smaller Percentage of Return you earn from rents です。これを立て直す方法は二つあり：
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エクイティーが増えたのだから、その物件のリファイナンスをして、キャッシュアウトした分を頭金に次の投資物件を追加する事でドチラもROIもREOも大きくする事が出来ます。
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其の物件を売り、更に大きな投資物件に買え変える、1031 Tax Deferred Exchangeをする。
Tax Deferred Exchangeをしない場合と、このTax Deferred Exchangeをする場合とを比べますと、Deferred Exchangeをする場合では、投資の総額が髄ぷん異なってきます。仮に物件A、B共に$1Mの市場価値があるとして、AはTax Deferredを計画せずに処分し、後で投資した場合と、BはTax Deferred Exchangeを計画的にした場合です。
全てのアメリカの不動産投資家が問うべき重要な問題。
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如何に現在の物件のEquityを最大にし其れをより良いキ ャッシュフ ローの物件に置き換えるか。
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現在の自分のレンタル物件はどれだけのCash Producing Performanceを持っているか。
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現在、Depreciation Tax break をどれだけ最大限使っているか。
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現在の物件で、毎月の収入やGrowth Potentialを傷つけることなく どれだけ旨くストレスのない、また無駄な時間を使わなくて済む様に できるか。
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市場の変化につれ、自分の投資形態を考えて、旨くよりリスクの少ない投資形態にしていく。
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ご自分の所有権の取り方（Title）はご自分の資産を守る形になっ ているか。
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如何に税金上の支払いを少なくし、ご自分の支払い、更には相続人の税金の支払いを少なくするか。
Three types of 1031 Tax Deferred Exchanges
Has Your Investment Property Un-Leveraged Itself?
Sales Price: $1,000,000
A: Sale Only vs. Exchanging
$75,000 closing cost $75,000
$340,000 Taxes 0 (deferred)
$585,000 Funds Left to Reinvest $925,000
仮にこれを次の物件に30％頭金として投資しますと、
Acquisition Value
$1,950,000 vs. $3,083,300
となります。つまり60％近くの投資のポートフォリオを増やせます。と同時にROEもROIも共に大きく伸びます。
